1

2

3

4

5

 

Bezpieczny zakup działki

Wielu z nas snuje marzenia przez długie lata o wybudowaniu własnego domu. Posiadanie domu na własność podnosi pozycję społeczną, daje poczucie bezpieczeństwa oraz komfort mieszkaniowy. Jest także formą zabezpieczenia przyszłości naszych bliskich oraz potomków. Aby wystawić wymarzony dom należy posiadać działkę budowlaną. Kupno działki determinuje przede wszystkim okolica, w której chcielibyśmy rozpocząć budowę domu, ugruntowanie, ewentualne uzbrojenie – te czynniki wpływają na jej cenę. Im ładniejsza okolicy, tym droższy metraż. Niestety kupno działki jest inwestycją wymagającą dużego wkładu finansowego. Co tyczy się bezpieczeństwa zakupu działki budowlanej, musimy dokładnie przyjrzeć się wszelkiej dokumentacji prawnej oraz stanowi działki. Możemy zrobić to indywidualnie lub z pomocą fachowców. Kontrola taka obejmuje sprawdzenie pozwoleń, warunków zabudowy, badań i analiz geologicznych, granic działki itp. Takie działanie da pewność, że wszystkie dokumenty są prawdziwe i ważne. Warto także postarać się o odpis z ksiąg wieczystych. W tym dokumencie znajdują się informacje dotyczące stanu technicznego działki oraz informacje o właścicielu, jego wiarygodności i wierzytelności. Zobowiązani jesteśmy także do dokonania i sprawdzenia wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Dokonamy tego w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta. Mamy prawo jako przyszli właściciele zapoznać się z mapą zasadniczą działki oraz planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Nieruchomości są wymagającą sprawą. Należy zapoznać się często skomplikowanym regułami oraz zasadami ich nabywania, przekształcania czy przeniesienia prawa własnościowego. Ważnym dokumentem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy on przede wszystkim przeznaczenia terenu oraz ewentualnej zabudowy czy innego rodzaju możliwość zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten uchwalany jest przez Radę Gminy lub Radę Miasta, na której nieruchomość się znajduje. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego szczególnie ważny jest dla inwestorów. Plan ten dokładnie podaje co wolno zrobić na danym gruncie, a czego nie wolno. Dzięki temu inwestor wie, w jaki sposób stworzyć plan zagospodarowania czyli zabudowy terenu. Plan dotyczący zagospodarowania przestrzennego zbudowany jest z dwóch części. Pierwsza jest częścią opisową stanowiącą treść uchwały. Druga część zawarta jest w formie graficznej i obejmuje rysunki techniczne. Dokument ten określa dokładnie następujące kwestie: jaki obszar terenu można zabudować, jakiej wielkości oraz wysokości może być budynek, przeznaczenie budynku – czy będzie to budynek wyłącznie mieszkalny czy usługowy, określa położenie działki. W przypadku, gdy działka znajduje się na obszarze chronionym bądź narażonym na zalanie przez wodę można nie otrzymać zezwolenia na realizację zaplanowanej inwestycji.

Księga wieczysta nieruchomości

Podstawowym dokumentem prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomościami jest księga wieczysta. To zbiór informacji dotyczących podstawowych cech nieruchomości. Określa jej rodzaj i przeznaczenie, tzn. określa czy jest to grunt rolny, dom, mieszkanie. W precyzyjny sposób opisuje położenie geograficzne, powierzchnię użytkową oraz właściciela. Ważną informacją dla osoby chcącej zakupić daną nieruchomość jest prowadzenie ewentualnego postępowania egzekucyjnego, poziom zadłużenia. Przed dokonaniem zakupu warto zapoznać się z treścią księgi wieczystej przedmiotu zakupu. Istotną cechą ksiąg wieczystych jest ich jawność oraz możliwość publicznego dostępu. Chcąc zatem sprawdzić dane dotyczące nieruchomości, która nas interesuje bez problemu powinniśmy zostać dopuszczeni do księgi wieczystej, w które znajduje się zapis. Rozwój medializacji dokumentów spowodował, że część ksiąg wieczystych jest dostępna przez internet. Należy jednak zachować ostrożność, gdyż elektroniczna wersja ksiąg wieczystych może zawierać błędy natury technicznej. Księga wieczysta składa się z czterech działów: 1.oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych własnością, 2.własność, 3.prawa, roszczenia i ograniczenia, 4.obciążenia nieruchomości (wartość, waluta, rodzaj obciążenia). Zapoznanie się z tymi szczegółowymi informacjami da ogólny zarys wiedzy osobie zainteresowanej konkretną nieruchomością.

Kim może być zarządca nieruchomościami

Rynek nieruchomościami wymaga powołania osób na dodatkowe stanowiska, które usprawnią przepływ nieruchomościami oraz będą sprawowały kontrolę nad bezpieczeństwem oraz jakością wykonywanych usług. Rynek nieruchomościami nie obejdzie się bez rzeczoznawcy majątkowego, notariuszy, banków udzielających kredytów na realizację inwestycji, deweloperów, którzy zajmują się planowaniem oraz sprzedażą nieruchomości wcielających się w rolę pośredników przepływu nieruchomościami. Potrzebny jest także ktoś, kto wcieli się w rolę zarządcy nieruchomości. Kim może zostać zarządca nieruchomościami? Może to być osoba fizyczna, która pracuje na podstawie licencji zarządcy na własny rachunek i własne ryzyko. Zarządca nieruchomościami zajmuje się analizą, sprawowaniem kontroli, podejmowaniem decyzji dotyczących realizacji inwestycji (remonty, renowacje, rozbudowa, budowa dodatkowych mieszkań boiska do gier lub placu zabaw dla dzieci). Sprawuje ogólną pieczę nad funkcjonowaniem nieruchomości. Zarządca powinien działać tak, by nie wyrządzać szkody osobom, które użytkują nieruchomość. W tym celu powinien kierować się rozwiniętą etyką zawodową oraz sumiennością wykonywania powierzonych obowiązków. Zarządca nieruchomościami zobowiązany jest także do powiększania swoich kwalifikacji zawodowych, dzięki którym w najwyższym stopniu będzie sprawował władzę nad powierzoną nieruchomością.

Jak sprzedać nieruchomość

Zdarzają się sytuację, kiedy chcemy sprzedać dom lub mieszkanie i nabyć nową, większą, funkcjonalniejszą powierzchnię użytkową. Możemy także zanosić się z chęcią sprzedania działki. Przy dokonaniu sprzedaży należy wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników. Po pierwsze określić rodzaj nieruchomości, czy jest to nieruchomość rolna czy nierolna (użytkowa). Te rozgraniczenia określają ściśle ustawy oraz zapisy w Kodeksie cywilnym. Na potrzeby stworzenia dokumentu uprawniającego do przeniesienia praw własności należy dokonać zapisu dotyczącego: określenia właściciela nieruchomości oraz braku stanu zadłużenia nieruchomości. Należy także określić przeznaczenie nieruchomości wystawionej na sprzedaż, czy jest to grunt rolny, dom jednorodzinny, mieszkanie w bloku itp. Umowa kupna-sprzedaży powinna zawierać informacje dotyczące: stanu technicznego nieruchomości, powierzchnię, cenę, opis przeznaczenia, dane osobowe sprzedającego i kupującego. W wielu przypadkach sprzedawca będzie zmuszony do skorzystania z porad rzeczoznawcy majątkowego oraz notariusza. Dzięki tym fachowcom proces sprzedaży i przeniesienia praw własności przebiegnie zgodnie z prawem. Po dokonaniu sprzedaży osoba kupując ma pełne prawo do użytkowania nieruchomości. Sprzedający pozbywa się dożywotnio owej nieruchomości, rezygnując z praw korzystania z niej.

Istota umowy notarialnej a projekt rodzina na swoim

Aby dokument miał ważność musi być przypieczętowany przez notariusza. Jego podpis stanowi prawne zezwolenie na np. użytkowanie czy posiadanie praw własności do nieruchomości. Istotnie ważny okazał się w realizacji programu rządowego rodzina na swoim. Projekt ten zakładał finansową dopłatę młodym małżeństwom oraz osobom samotnym w zdobyciu pierwszego własnościowego mieszkania lub domu jednorodzinnego. W tym celu wystosowano wiele deklaracji oraz zasad postępowania. Oczywiście nie każdy mógł skorzystać z tego projektu, który był aktualny do końca ubiegłego roku. W trakcie trwania projektu rząd postanowił zmienić reguły i brał pod uwagę jednie wnioski z dołączoną umową notarialną między deweloperem a ubiegającym się o dopłatę. W przypadku posiadania wyłącznie umowy rezerwacyjnej wnioski takie zostały odrzucane. Wielu deweloperów protestowało, wiele banków nie mogło udzielić kredytów. Co z tego wynikło? Wiele rodzin, które nie zdążyły dostarczyć umowy notarialnej zostały na lodzie. Należy pamiętać, że wizyta u notariusza do najtańszych nie należy. Projekt rodzina na swoim został zastąpiony kolejnym projektem mieszkania dla młodych. Działa on na bardzo podobnych zasadach, jest korzystną formą pomocy dla młodych małżeństw, które chcą stworzyć swój własny dom, w każdym znaczeniu tego słowa.

Inwestycje a nieruchomości zabytkowe

Aby móc zostać inwestorem trzeba dobrze znać zasady oraz funkcjonowanie rynku nieruchomościami. Potrzebne w tym celu są ogromne sumy pieniężne. Więc inwestorem nie może zostać każdy. Powinna to być osoba, która ma wyczucie, która potrafi zwęszyć świetną okazję do pomnażania swoich zysków bądź zysków firmy, dla której pracuje. Popularne staje się inwestowanie w nieruchomości zabytkowe. Należy jednak pamiętać o ograniczeniach, które wiążą właściciela nieruchomości zabytkowej. Ograniczenia te dotyczą wszelkich prac remontowych, renowacyjnych, robót budowlanych. Bez zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków nie wolno zrobić nic, co może wpłynąć na stan techniczny budynku oraz jego estetykę. Konserwator także musi wyrazić zgodę w sytuacji, gdy inwestor chce zmienić przeznaczenie lub sposób korzystania z nieruchomości zabytkowej. Inwestycja w nieruchomości zabytkowe jest jednak bardzo korzystna. Powodem jest ciągle wzrastająca jej wartość rynkowa, szczególnie gdy inwestor wykona remont pozwalający na bezpieczne i komfortowe użytkowanie budynku zabytkowego. Na wartość rynkową wpływa także znaczenie historyczne. Im budynek starszy, tym jest cenniejszy. Sztuka, której budynek jest odzwierciedleniem, sygnatury historyczne, elementy zdobnicze – wszystkie te elementy posiadają wartość kulturową. Nie da się ukryć, że posiadanie na własność budynku zabytkowego jest prestiżem.

Kształtowanie się rynku nieruchomościami

Od wieków ludzie kupują i sprzedają. Na tym polega tworzenie gospodarki rynkowej. Elementy towarzyszące przy dokonaniu transakcji kupna-sprzedaży tworzą zasady rynkowe, dotyczące selekcji nabywców i sprzedawców, poziom cen, wzrost lub spadek popytu i sprzedaży. Te same reguły rządzą rynkiem nieruchomościami. Przez lata się zmieniał, powiększał, zaczął obejmować coraz szerszy krąg nieruchomości. Jego rozwój związany jest przede wszystkim z możliwościami, jakie dają nowe inwestycje. Dotyczyć mogą one budowy zupełnie nowych budynków użytkowych oraz renowacji i przebudowy starych. Rynek inwestycyjny dba zatem o konsumentów, ale także o wizualizację miast i wsi. Tam, gdzie rynek nieruchomościami dynamicznie się rozwija nie spotkamy starych, sypiących się kamienic. Stare budynki wyłączane są z eksploatacji do momentu całkowitego jego odnowienia. Poziom nakładu finansowego w konkretnej inwestycji wpływa na kształtowanie się cen na rynku nieruchomościami. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Znaczny rozwój inwestycji zanotowano po przyłączeniu się do państw należących do Unii Europejskiej. Rok 2004 był rokiem obfitującym w tworzenie i realizację nowych, kosztownych projektów, które były współfinansowane właśnie przez Unię Europejską. Każdy rozwój łączy sytuacje zwyżkowe oraz spadkowe. Taką właściwość zauważyć można na rynku nieruchomościami. Po 2004 roku na rynku zanotowano wzrost cen nieruchomości, po 2008 roku zastój, obecnie jesteśmy świadkami spadku cen mieszkań i domów.

Rzeczoznawca majątkowy a jego rola w rynku nieruchomościami

Aby ustalić właściwe ceny rynkowe oraz reguły kształtowania ich korzysta się z porad fachowca. Jest nim rzeczoznawca majątkowy. Wiarygodność rzeczoznawca nabywa podczas toku edukacji, która jest długa i złożona. Wyedukowany rzeczoznawca posiada wiedzę z dziedziny prawa majątkowego, zarządzania oraz wyceny nieruchomościami oraz przedmiotami trwale z nią związanymi. Do jego podstawowych obowiązków należy przede wszystkim określenie ceny nieruchomości, określa prawa nieruchomości, w tym prawa rzeczowe oraz zobowiązujące. Zajmuje się także oszacowaniem finansowym szkód. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wysokości wartości finansowej nieruchomości kształtowanej według cen panujących na rynku, w przypadku wyrządzenia szkód określa tzw. wartość odtworzeniową. Jest także istotny w ocenie sytuacji hipotecznej. O poradę zgłaszać mogą się inwestorzy, którzy np. chcą zająć się przebudową lub rozbudowa starego osiedla. W tym celu zajmuje się stworzeniem kosztorysu dotyczącego planu odtworzenia budowli według określonego planu inwestycyjnego. Rzeczoznawca zajmuje się także odtworzeniami kosztów zalesienia, upraw rolnych, obiektów mających znaczenie kulturowe. Działalność rzeczoznawcy majątkowego jest szeroka. Może on okazać się pomocny i potrzebny nie tylko wielkim inwestorom i bankom ale także osobom indywidualnym.

Charakterystyka rynku nieruchomościami

Każdy rynek posiada odrębne cechy, one z kolei tworzą specyfikę jego działania oraz charakterystykę. Niemniej jednak rynek, bez znaczenia na rodzaj posiada wspólną cechę: muszą go tworzyć osoby chcące coś sprzedać oraz te, które chcą dokonać zakupu. Czyli rynek nieruchomościami opiera się na popycie i podaży. Uczestnikami rynku nieruchomościami jest szeroka grupa sprzedawców, podwykonawców, pośredników czyli: inwestorzy, przedsiębiorcy, firmy budowlane i deweloperskie, maklerzy, rzeczoznawczy. Druga grupa uczestników to kupcy. Mogą to być zarówno osoby prawne, jak i fizyczne. Rynek nieruchomości określa także warianty przy zawieraniu umów dotyczących przenoszenia praw własności. Nieruchomość można oczywiście zakupić za określoną cenę. W tym przedsięwzięciu nie obejdzie się bez pieczęci notariusza. Nieruchomość można posiąść na własność przez określony czas. W tym celu tworzy się umowy wynajmu. Aby doszło do podpisania umowy wynajmu wystarczy zawarcie w niej istotnych informacji dotyczących osób, na które przenosi się prawo użytkowania, wszelkie dane osobowe oraz czas, przez jaki umowa będzie wiązać obie strony. Z tytułu wynajmu dokonuje się comiesięcznej wpłaty na konto dewelopera, czy osoby zgadzającej się wynająć powierzchnię użytkową innej osobie. Rynek nieruchomości dzieli się na rynek wtórny oraz pierwotny.